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什么是土地出讓金?返還方式有哪些?

2018年12月24日 11:31 來源:土流網點擊量:1792

目前有些房地產開發企業在實際開發工作中, 會遇到當地政府在企業繳納土地出讓金后,進行土地出讓金返還和以其他補助名義進行返還的形式。那么,什么是土地出讓金?返還方式有哪些?下面一起了解一下。

一、什么是土地出讓金?

土地出讓金,全稱為國有土地使用權出讓金。是指:

1、各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。房地產經濟活動中,政府往往采用招標、拍賣、掛牌和協議出讓的方式,將一定期限的土地使用權出讓給開發商,開發商向政府交納土地出讓金,這種情況下的土地出讓金就是我們平時說的地價,可根據市場來定價;

2、或土地使用期滿,土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款;

3、或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押作價入股和投資,按規定補交的土地出讓價款。房地產經濟活動中,部分已購公房的上市前需補交土地出讓金。

二、土地出讓金返還方式有哪些?

1、政府主導拆遷,土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

2、政府主導拆遷,土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償)

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓,但現實工作中一些開發商先期介入拆遷,政府或生地招拍掛,由開發商代為拆遷。在開發商交納土地出讓金后,政府部門對開發商進行部分返還,用于拆遷或安置補償。

3、政府主導拆遷,土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓,但現實工作中一些先期介入,或生地招拍掛,政府為減輕開發商的負擔,對開發商進行基礎設施建設部分進行返還。

一般情況下,由于實施了土地的儲備制度,政府將生地轉化為熟地后再進行“招拍掛”,動拆遷問題已妥善得到解決,土地的開發工作也已經基本完成,周邊的市政建設將逐步完善,水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標、拍賣、掛牌活動開始前,國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地,即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。

但是在經營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中,大量存在著“毛地”出讓的情況,尤其是在企業改革、改制處置土地資產時,這種情況更比比皆是。

因此,很多政府部門在招拍掛出讓土地后,都會以土地出讓金返還的形式,用于開發項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設的補償。

4、土地出讓金返還用于建設公共配套設施(學校、醫院、幼兒園、體育場館)

公共配套設施是開發項目內發生的、獨立的、非營利性的,且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施。是企業立項時承諾建設的,其成本費用應由企業自行承擔。而且開發商在制定房價時,已經包含了公共配套設施的內容。

此業務實質上是土地出讓金的折扣或折讓,應收到的財政返還的土地出讓金應沖減“開發成本——土地征用費及拆遷補償費”。

企業將建成的公共配套設施移交給全體業主,或無償贈與地方政府、政府公用事業單位,不屬于視同銷售行為。因為開發商通過設定房價,從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益。

5、政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人

目前土地招拍掛制運作過程中,出于各種考慮,在開發商交納土地出讓金后,政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還,用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

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